法拍屋經驗分享(上)

純粹分享一下個人買法拍屋的經驗。然後我覺得過程跟是律師沒啥關聯，畢竟當時我工作上沒有代標過法拍，也剛畢業沒很久，跟素人沒啥兩樣。

為什麼想買法拍?

因為一般的房子很貴!然後法拍通常價格比較便宜。畢竟法拍的價格是這樣的，一拍跟市價差不多，但是二拍以後就會打八折，然後三拍會再打八折(也就是市價64折)。

至於買房的契機，其實說起來沒啥特別，一開始我是自己租一個小套房，後來因為交男朋友想跟男朋友同居(被愛沖昏頭的女人)，想說要租比較大有廚房的整層，然後就租金當然就會比小套房貴，這時候就想與其幫房東繳利息了，就不如買房好了，當初沒有限定要法拍，但還是有去司法院的網站看一下，就剛好看到現在住的這間了。我還記得那時候時間非常緊迫，因為看到的時候，已經三拍了，然後卡到過年，過完年好像沒幾天就要投標，等於沒什麼時間做考慮。

法拍要去哪裡看?

進司法院的法拍公告，輸入地點與條件，然後就可以看到了。附上網址：

https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm

這幾年越來越多的拍賣公告有照片，但我之前看的時候蠻常是沒有照片的。各大房屋網其實也會有代標業者或是仲介提供法拍屋的資訊，其實也可以參考，因為他的介面通常就是比法院的拍賣公告親民很多，可以拿來做初步篩檢，然後真的看到有興趣的，再去法院把公告找出來。通常好的物件，不會只有你自己看到拉，代標業者通常都會PO出來。不過一定最後都還是要把公告原文找出來核實喔!

買法拍屋的話，怎麼知道格局是不是自己喜歡的?

法拍屋因為不能進去看，所以的確不能知道屋裡面的實際狀況。我那時候是去網路搜尋社區名稱，然後就找到當出它還是預售屋的平面圖。然後剛好法拍那間的上面有一間要賣，我就去聯絡房仲看了上面那間。那時候去就覺得沒有什麼問題，採光也很OK，空間大小也符合我的要求(加上這間開價直接比法拍那間底價高了3成，所以基本上看房的時候我就幾乎有點決定要去投標了)。家裡長輩有跟我說，如果債務人還住在裡面，我可以試著跟她連絡，看她能不能讓我進去看，但是我那時候臉皮還蠻薄的，覺得很像在逼她，所以沒有這樣做。這個可以看每個人的個性去執行。雖然我現在回想，其實如果有給一些補償或對價，這個做法其實也OK。

不怕買到凶宅嗎?

如果是凶宅的情況，現在法院就會公告。如果擔心，可以去問鄉鎮里長，他們通常都會知道情況。像我之前其實有看到一間(竹北透天700萬，雖然是大概8年前的事)，雖然有記明凶宅，但是具體情況它並不會寫，問了鄰長才知道說是有人在一樓的車道上吊。雖然那時候退縮了，但是現在想起來，其實車道好像還好?不是主要居住生活的場所，整修一下出租，做店面應該是沒有那麼可怕。對比現在竹北的房價，不是不能考慮。

運勢有受到影響嗎?

聽到我買法拍，其實不少人問過我這個問題。我雖然其實從小就一直很怕鬼，但我不會通靈，感覺不出房屋的氣息怎樣。但我覺得最主要還是前階段的物件核實吧，有些房子其實真的就是比較爛(所以它那麼便宜)，住在裡面如果不舒服，當然不會覺得開心，或許這也是有些人說的"氣"。

不過以我個人來說，拖這幾年台灣各地無差別房價大漲的福，我也還是好好地住在裡面(現在想買可能也買不起了QQ )，養了三隻貓，跟當時的男友也結婚了，所以並沒有覺得受到什麼影響。

如何篩選法拍物件?

如果不是以投資為目的，應該很少人看到便宜就想買吧?建議一定要先想好你買法拍的用途。然後不要去想他是法拍，以你普通買房子會注意的點來篩選就好了。法拍只是多一個選項，你有機會撿到便宜，用這個角度來想，不要硬買不喜歡的物件，避免倉促買了自己不喜歡的東西，出賣人又是法院(意味這根本沒啥反悔機會)。

以我而言，在看公告的時候，我第一個會注意地點。一定要是在我喜歡的地點或鄉鎮。然後就是價格，現在是幾拍。如果在一拍看到價格特別低的，通常都有一些問題，比如說他可能不點交，不然搞不好就是有一些產權問題。不點交的話我就不會考慮，因為之後很麻煩。

然後我會建議一定要親自去過當地的地點，看一下周邊環境喜不喜歡。我當初決定很快的一個原因就是，那間法拍的地點其實剛好在我曾經想要租屋的附近(就是隔兩百公尺的那種)，然後我也一直很喜歡那個區域，所以法拍出現的時候，幫助我很快下了決定。

用多少錢投標?

這是我當初的煩惱，聽人說過：「如果隨緣，那就是底價+1元投標，如果勢在必得，那就是加一成」。但因為那時候已經三拍，加上屋齡其實很新(五年，根本千載難逢，連我去法院法院人員都跟我說，欸這間很新喔)，所以我選加價一成。然後也順利得標。中間其實有其他人競標，我記得第2高價大概是加價0.5成左右。

題外話，後來工作上有碰到政府標案的投標案子，那時候投標人其實也是對投標金額有點猶豫，我有把上面那個1元跟1成的理論跟投標人討論，不過因為那個案子總價很高，加一成變成很不划算(最後那個案子的投標加價金額是算命決定的XD)。

投標單有啥要注意的?

去法院的聯合服務中心說你要拿投標單就好囉。記得不要只拿一份，不然寫錯了再去法院很麻煩。雖然說寫錯了可以在更正處簽名蓋章，但我自己會寧願重寫一份，因為我勢在必得XD

至於投標單的寫法，其實網路很多圖文並茂的資訊，大家都可以google，我就不搬門弄斧了。

然後記得投標單會有一個土地願出價跟一個房屋願出價，法院會分別訂有底價，記得把加價的地方加在土地的部分喔!這樣在稅務上對投標人是比較有利的。